Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a connu une augmentation de sa collecte l’année dernière, mais cette embellie est ternie par une progression inquiétante de l’illiquidité. À la fin de 2025, près de 3 milliards d’euros de parts étaient en attente de retrait, représentant 3,1 % de la capitalisation totale du marché, soit 400 millions d’euros de plus qu’en 2024. Selon Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea, « les trois quarts sont concentrés sur une quinzaine de SCPI, très majoritairement investies dans des bureaux, gérées par sept sociétés de gestion ».
La situation est d’autant plus préoccupante que 46 % de ce stock est détenu par Praemia REIM (ex-Primonial), La Française REM et Amundi Immobilier, qui se partagent environ 1,4 milliard d’euros de demandes de retraits non satisfaites. Depuis 2022, ces sociétés de gestion font face à des ordres de vente supérieurs à leur collecte, rendant la liquidité des fonds difficile. La pression réglementaire s’accentue également, obligeant les gérants de SCPI à proposer des solutions de liquidité si 10 % de leur capitalisation reste bloquée pendant au moins douze mois.
Pour faire face à cette crise de liquidité, certaines sociétés ont eu recours à des « astuces commerciales ». Parmi celles-ci, la réduction du délai de jouissance des fonds, qui est le temps qu’un nouvel investisseur doit attendre avant de percevoir des dividendes, a été tentée. D’autres ont cherché à augmenter les commissions de leurs partenaires distributeurs pour attirer de nouveaux clients. Cependant, ces techniques se sont avérées insuffisantes face à la réalité de l’illiquidité des véhicules.
Finalement, un nombre croissant de gérants a dû se résoudre à vendre des actifs de leur portefeuille. Cette stratégie vise à générer le cash nécessaire pour satisfaire les demandes de retrait des investisseurs et débloquer la situation. L’évolution de cette situation reste un point de vigilance majeur pour les épargnants et le marché immobilier.
