Le gouvernement a récemment introduit le dispositif Jeanbrun, une solution présentée comme la relève du Pinel pour stimuler l’investissement locatif et répondre à la crise du logement. Intégré au budget 2026, ce nouveau cadre fiscal vise à encourager les bailleurs privés via un mécanisme d’amortissement. Cependant, malgré les ambitions affichées, son efficacité et sa rentabilité suscitent des interrogations pour de nombreux propriétaires.
Contrairement au dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun mise sur l’amortissement fiscal. Ce mécanisme permet de déduire une partie de la valeur du logement des loyers perçus, réduisant ainsi la base imposable sur les revenus fonciers. L’objectif est de favoriser un investissement sur le long terme et d’encourager la production de logements abordables.
Le dispositif s’applique aux logements neufs ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ainsi qu’aux logements anciens nécessitant des travaux importants (au moins 30 % du prix d’acquisition) permettant d’atteindre une classe énergétique A ou B. Les loyers doivent être plafonnés : entre 15 % et 20 % inférieurs au marché pour la location intermédiaire, 30 % pour la location sociale, et 45 % pour la location très sociale. L’engagement de location nue est de neuf ans minimum.
Malgré ces avantages, l’étude Maslow publiée en février 2026 souligne que le gain fiscal annuel se situe généralement entre 1 200 et 3 000 euros, étant plus attractif pour les foyers imposés dans des tranches supérieures. De plus, les concessions faites lors de son adoption ont pu limiter son attrait pour certains. Les propriétaires déjà bien assistés ou ceux qui craignent une instabilité fiscale future pourraient ne pas y voir un grand intérêt.
L’amortissement porte sur 80 % du prix du logement, les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain n’étant pas amortissables. Les taux d’amortissement varient de 3 % à 5,5 % par an selon le type de location et la nature du bien. Le plafond de déduction peut atteindre 12 000 € par an pour les locations très sociales. Le dispositif Jeanbrun représente une évolution majeure, s’adressant davantage aux investisseurs privilégiant une stratégie patrimoniale sur le long terme plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate.
