En tant que bailleur, il est essentiel de connaître les dispositifs fiscaux permettant de réduire vos revenus fonciers imposables. La déduction des travaux est un levier majeur pour optimiser votre fiscalité, notamment en choisissant le bon régime d’imposition.
Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez par défaut du régime du micro-foncier. Ce régime simplifié offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes, mais ne permet pas de déduire vos charges réelles, y compris les travaux. Cela signifie que si vous avez engagé d’importantes dépenses, ce régime pourrait ne pas être le plus avantageux. Pour en bénéficier, il suffit de déclarer le montant de vos loyers bruts sur la déclaration 2042, case 4BE.
Pour les bailleurs dont les revenus locatifs excèdent 15 000 € par an, ou ceux qui ont réalisé des travaux significatifs, le régime réel est généralement plus intéressant. Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles de vos loyers encaissés. Parmi ces charges déductibles figurent les frais d’administration et de gestion (honoraires d’agences, frais de procédure), les primes d’assurance (PNO, loyers impayés), la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et bien sûr, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.
Il est important de noter que les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Le déficit foncier, c’est-à-dire l’excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers, peut être imputé sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Pour les travaux d’amélioration énergétique réalisés entre 2023 et 2026, ce plafond peut même être porté à 21 400 €. L’excédent de déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour opter pour le régime réel, il suffit de remplir le formulaire 2044.
