Les loyers de référence, instaurés pour réguler le marché locatif, font régulièrement l’objet de critiques concernant leur opacité et leur dépendance à des données parfois jugées partielles. Le cadre de calcul de ces loyers est défini par la loi Elan de 2018 et un décret de 2015. Ces textes précisent les critères à prendre en compte, tels que le type de location (meublée ou vide), le nombre de pièces principales, et l’époque de construction du bien. Les plafonds sont également fixés en fonction de secteurs géographiques, délimitant des zones considérées comme homogènes en termes de niveaux de loyer.
Les observatoires locaux des loyers (OLL) sont les entités chargées de collecter ces informations et de calculer les loyers de référence. Au nombre de 38 en France métropolitaine, ils couvrent une majorité des grandes agglomérations. Selon Clément Pavard, responsable du pôle Data de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), plus de la moitié des biens en location sont désormais étudiés par un OLL. Ces observatoires recueillent leurs données auprès des locataires, des propriétaires bailleurs et des professionnels de l’immobilier, en s’assurant que le volume de logements dans une zone est suffisant pour établir des statistiques fiables.
Cependant, des critiques persistent, notamment concernant le manque de finesse des « zones homogènes » utilisées pour évaluer les prix du marché. Un ancien membre de l’OLL de l’Hérault souligne qu’utiliser des données métropolitaines pour le calcul des loyers de référence peut entraîner des disparités. Par exemple, à Montpellier, si les calculs se basaient uniquement sur des données intra-muros, les loyers au mètre carré seraient légèrement plus élevés. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué chez Maslow, partage ce point de vue, arguant que « dans une même ville, d’une rue à l’autre et parfois d’un immeuble à l’autre, le marché n’est pas le même, et certains plafonds ne correspondent pas à la réalité ».
L’encadrement des loyers à Montpellier est en vigueur depuis le 1er juillet 2022 et est mis à jour annuellement par arrêté préfectoral. Les propriétaires peuvent consulter ces informations pour s’assurer de la conformité de leurs loyers. Ce dispositif, bien que visant à équilibrer le marché locatif, se heurte donc à la complexité des réalités locales du marché.
