Le marché de l’épargne observe un phénomène inattendu : le retour en grâce des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à capital fixe. Plusieurs produits de ce type ont été lancés récemment, suscitant l’étonnement des experts, notamment ceux ayant connu la crise immobilière des années 1990. À cette époque, ce modèle dominait le marché des SCPI, des placements permettant à des sociétés de gestion d’acquérir un parc immobilier locatif pour distribuer des loyers aux porteurs de parts.
Une SCPI à capital fixe émet ses parts au lancement ou lors d’augmentations de capital ponctuelles, sans possibilité de création ou de rachat en continu. La crise immobilière des années 1990 a révélé les failles de ce système : effondrement des loyers, taux de vacance des immeubles dépassant 20 % en région parisienne et rendements divisés par deux. Pris de panique, les épargnants ont cherché à revendre leurs parts, mais l’absence d’acheteurs a provoqué une chute des prix de 30 % à 40 % par rapport à la valeur des immeubles.
Les investisseurs se sont retrouvés piégés, et le produit a perdu sa crédibilité. Ce traumatisme a contraint la profession à réinventer son modèle, menant à l’avènement des SCPI à capital variable. Ces dernières, jugées plus protectrices, permettent des souscriptions et des rachats en continu, et la valeur des parts est encadrée par la valeur des actifs, régulièrement réévalués.
Cette refonte a marqué une véritable renaissance pour ce placement. Après avoir chuté à 15 milliards d’euros de capitalisation en 2000, le marché des SCPI dépasse aujourd’hui les 100 milliards et attire plus d’un million d’épargnants, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. La SCPI est redevenue un pilier de l’épargne française, appréciée pour sa régularité et sa lisibilité, mais le retour du capital fixe soulève des interrogations.
