Le Code civil, à travers son article 1992, stipule que le mandataire est redevable des fautes commises dans sa gestion. Cette règle s’applique pleinement au syndic de copropriété, qui agit comme mandataire du syndicat des copropriétaires, comme l’illustre une affaire récente.
En 1990, une copropriété strasbourgeoise confie la rénovation de sa toiture à un architecte. Ce dernier réceptionne les travaux de manière irrégulière, en l’absence du maître d’ouvrage. Cette irrégularité n’ayant pas été contestée, la garantie décennale a commencé à courir dès cette date, couvrant les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination jusqu’en novembre 2000.
Cependant, en 1999, des infiltrations d’eau apparaissent. Les assureurs des professionnels refusent d’intervenir, arguant que les défauts étaient « apparents à la réception ». Le syndic de l’époque, Foncia Lobstein Sogestim, aurait dû, en urgence et sans nécessiter l’aval de l’assemblée générale, engager une action en justice pour interrompre le délai de prescription. Non seulement il ne l’a pas fait, mais il a également omis d’informer les copropriétaires des délais qui couraient.
Ce n’est qu’en 2004 qu’une demande d’expertise est introduite. L’experte judiciaire conclut en 2005 que les désordres, non apparents lors de la réception des travaux, étaient exclusivement imputables aux travaux mal exécutés de 1990. Les copropriétaires, envisageant alors d’assigner les assureurs, découvrent, après le remplacement de Foncia par un nouveau syndic, que leur action est irrecevable car prescrite.
Face à cette situation, les copropriétaires hésitent à se retourner contre Foncia. Conscients qu’ils ne pourront se prévaloir que d’une « perte de chance » d’actionner la garantie décennale, dont l’indemnisation serait inférieure, ils décident néanmoins d’invoquer l’article 1992 du Code civil. Ils demandent réparation pour le « défaut de diligence » et le « défaut d’information » dont ils ont été victimes, soulignant ainsi l’importance cruciale de la responsabilité du syndic dans la gestion d’une copropriété.
